Як “чекнути” забудовника за допомогою відкритих даних?

Bohdan Kucher

Щороку в Україні поповнюється список “проблемних” новобудов. Лише в Києві більше половини новозбудованих житлових комплексів (ЖК) можна зарахувати до категорії ризикових. Близько 10% з них стоять “замороженими” роками, а інвестори втрачають надію на добудову оплаченого ними житла. Про те, де та як за допомогою відкритих даних перевірити забудовника, ‒ в матеріалі YouControl та “Нерухомі”.

Що таке “проблемна” новобудова?

На законодавчому рівні даний термін відсутній. По факту ‒ це об’єкти незавершеного будівництва, що не відповідають вимогам містобудівного законодавства та державним будівельним нормам. Існують два основні види “проблемних” новобудов: ті, на яких припинено будівництво та зупинений продаж житла та ті, що активно продаються на ринку, не дивлячись на невідповідність законодавству. 

Ризики очевидні. Порушення забудовником законодавства може як затягнути процес введення будинку в експлуатацію, так і призвести до повної втрати покупцем коштів та житла у будь-якій часовій перспективі.

Розмір не має значення

Як показує практика, на ринку нерухомості це саме так. Ще у 2017-18 роках скандальні нині, а тоді шалено популярні будівельні компанії “Укрбуд” та “Аркада”, займали лідерські позиції за кількістю зданого житла у столиці. Проте, на сьогодні обидві визнані банкротами. Їх об’єкти ‒ “заморожені”, а інвестори “оббивають пороги” чиновників в надії, що їхні ЖК хтось таки добудує. При цьому, механізму страхування вкладених клієнтом коштів ні через страхові компанії, ні за допомогою банківської застави в Україні немає.

За оцінкою СЕО експертного бюро “Нерухомі”, Дениса Петрова, на столицю припадає більше половини “проблемних” новобудов: з 215 ЖК, в яких, станом на липень 2021 року продають житло, 123 вважаються “проблемними”. Близько 10% з них, а саме ‒ 49, стоять “заморожені” роками. 

За даними “Нерухомі” основні порушення, до яких вдаються забудовники:

1. Відсутність дозвільних документів на будівництво або права користування земельною ділянкою. Наприклад, ЖК будуються відповідно до дозволу на виконання будівельних робіт, який анульований Держархбудінспекцією. Ані ввести в експлуатацію, ані здійснити законне продовження будівельних робіт неможливо. А у випадку відсутності оформлених прав на земельну ділянку вирішення питання затягується на роки.

2. Повідомлення про початок будівництва замість отримання дозволу. Скажімо, ЖК будується на багатьох земельних ділянках, що належать різним фізичним особам. Використання присадибних ділянок для будівництва висотних багатоквартирних будинків. Якщо на присадибних ділянках будуються не одноквартирні будинки до 4 поверхів, тоді необхідно подавати не повідомлення про початок будівництва, а отримати дозвіл на початок робіт. 

3. Порушення цільового призначення земельної ділянки та невідповідність документації фактичним намірам забудови. Найпоширеніше порушення серед забудовників. Починаючи від використання присадибної ділянки для індивідуального будівництва, закінчуючи землями для розміщення будівель промислового призначення. В обох випадках, всупереч обмеженням, будуються ЖК.

4. Будівництво не за проєктом (добудова зайвих поверхів тощо). Відхилення від проєкту (добудова зайвих поверхів) або порушення лінії забудови (коли ЖК виступає за сусідні будинки) є істотними порушенням будівельних норм. Це може спричинити відтермінування прийняття в експлуатацію з необхідністю коригування проєкту.

5. Невідповідність намірів забудови фактичному будівництву. Наприклад, реконструкція гуртожитку з побудовою житлових квартир чи перебудова експериментального корпусу на землях НАН України під багатофункціональний комплекс на землях не призначених для житлового будівництва.

З чого почати перевірку забудовника?  

За словами адвоката, заступника директора з правових питань YouControl Данила Глоби, із самого початку слід зрозуміти, хто такий “забудовник”. Адже в ідеальному розумінні – це компанія, яка будує об’єкти нерухомості та сама ж їх реалізує. Наприклад, за договорами підряду або купівлі-продажу майбутнього об’єкта. Проте насправді таких “класичних” варіантів майже не існує.

“Більшість сучасних способів продажу квартир в новобудовах є різновидами інвестування в житлове будівництво, що реалізуються через такі механізми як: продаж майнових прав на майбутній об’єкт, участь у фондах фінансування будівництва, укладення інвестиційних договорів для залучення коштів для будівництва, участь у житлово-будівельних кооперативах, придбання цільових облігацій з наступним обміном на житло тощо. Відтак, маємо «комплексного» забудовника, що в основному складається з таких суб’єктів: замовник будівництва, забудовник (фактичний), генпідрядник (підрядник), також управитель ФФБ, ЖБК, емітент” – зазначає Д. Глоба. 

Навіщо ж ускладнювати? Справа у зниженні витрат за рахунок податків: квартира спочатку передається до підконтрольного забудовникові суб’єкта (наприклад – до інвестфонду або інвесткомпанії) за нижчою ціною, який надалі передає квартиру кінцевому покупцеві за остаточною вартістю. Таким чином, відсутній  податок на прибуток і занижується база оподаткування ПДВ.  

У таких схемах покупець зазвичай віддалений від забудовника як мінімум одним “посередником”. Це, а також правова природа укладеного покупцем правочину, що лише фактично сприймається ним як придбання нерухомості, де-юре передбачає зовсім інші права та обов’язки сторін. Мають наслідком відсутність у покупця як інвестора гарантій щодо отримання тієї нерухомості, на яку він розраховує.  

За відсутності реальних альтернатив покупці просто змушені ризикувати. Проте, і в такій ситуації можливо знизити ризики шляхом перевірки забудовника. А точніше – усіх суб’єктів, що входять до його складу. Зробити це можливо за допомогою надійних відкритих джерел: державних реєстрів, аналітичної системи YouControl.

На що звернути увагу під час перевірки забудовника за допомогою відкритих джерел?

Мало перевіряти за назвою, адже вона може збігатися з іншим (відомим) найменуванням і вводити в оману. Тільки перевірка за кодом може однозначно ідентифікувати юридично особу.

Юридичний статус: чи не банкрут, чи не перебуває в процесі припинення компанія.

 Місцезнаходження: чи це не адреса масової реєстрації (де зареєстровані ще десятки інших організацій), житловий фонд або територія анексованого Криму.

 Короткий “вік” підприємства (як правило, не перевищує податкового звітного періоду: року або кварталу) може вказувати на відсутність досвіду роботи для проведення діяльності, уникнення перевірок контролюючими органам,  завідомо злочинну мету.

Вид та строк діяльності за КВЕД: чи відповідає він тим роботам або послугам, надання яких обіцяє компанія. Чи достатній досвід у юрособи для виконання господарських операцій за відповідним напрямом.

Уповноважені особи. Відсутність керівника, так само як і його множинність (коли учасник, керівник, бенефіціар чи головний бухгалтер – це одна особа) – ознака фіктивної діяльності.

Заборгованість. Відкриті виконавчі провадження, податковий борг – свідчать про ненадійність.

Часті зміни: місцезнаходження, найменування, учасників та керівників, КВЕД – може стверджувати про: відсутність досвіду роботи, приховування незаконної діяльності.

Аналіз судових рішень за участю забудовника та пов’язаних із ним осіб може розповісти важливі деталі. Чи не має учасник будівництва звинувачень у шахрайтстві, невиконанні договорів? Чи виконує рішення суду чи його потрібно до цього змушувати відповідним службам? Чи має підприємство борги перед працівниками за ЗП? Чи мала місце в історії діяльності процедура припинення або банкрутства?

Ліцензії/дозволи. У реального забудовника/підрядної організації має бути: зареєстрований КВЕД 41.20 Будівництво житлових і нежитлових будівель; ліцензія на здійснення господарської діяльності з будівництва; дозвіл на виконання будівельних робіт; декларація про початок виконання підготовчих і будівельних робіт.

У інвестиційного фонду, компанії з управління активами,  управителя фонду фінансування будівництва має бути діюча ліцензія на провадження професійної діяльності на фондовому ринку. Останній повинен мати статутний капітал не менше 1 000 000 €.

Якщо за результатами перевірки приходимо до висновку про наявність ризиків – варто переглянути рішення щодо придбання об’єкта будівництва.